Norrlänningen och ockerhyran

Text: Clara Lindblom
Bild: Tove Liljeholm

Takåsar

Idag råder bostadsbrist i varannan svensk kommun och allra värst är det i storstäderna. Högerns lösningar handlar uteslutande om andrahandsboenden och uthyrning av vindsförråd. Men vad får bristen på bostäder för konsekvenser för människors liv? Clara Lindblom, ledamot i Hyresgästföreningens förbundsstyrelse reder ut begreppen.

Artikeln kan även läsas i Röd Press 2/2012.

Den som satte på Nyheterna samma dag som Alliansen presenterade sitt nya bostadspaket, kunde förmodligen se hur ögonen tindrade på ministrarna när de berättade att det i framtiden ska bli mycket enklare att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Ett av förslagen var att avskaffa den så kallade retroaktiviteten, vilket fick fastighetsägarna att jubla medan Hyresgästföreningens ordförande slet sitt hår.

Det hela går ut på att regeringen ska underlätta andrahandsuthyrning och på så sätt skapa »tusentals« nya bostadstillfällen. Det som rent konkret ska ske är att den som hyr ut sin lägenhet i andra hand och tar ut en hyra som är högre än vad som är tillåtet enligt lag, ska slippa risken att behöva betala tillbaka överhyran retroaktivt om den man hyr av skulle vända sig till hyresnämnden.

Det här är förmodligen mumbo jumbo för den som inte har någon erfarenhet från huvudstadens bostadsmarknad. Så för att ge en inblick hur vi har det i bostadsbristens Stockholm och visa på hur uppåt väggarna det här förslaget är, så tänkte jag ta ett fiktivt exempel som kanske kan belysa det hela. Jag ger er: »Norrlänningen och ockerhyran«.

Säg att vi har en tjugoåring som är uppvuxen  i en norrländsk stad och som sökt till en utbildning till hösten på Stockholms Universitet. Ni som någon gång sökt till högskolan vet att antagningsbeskeden brukar komma i mitten av sommaren, samtidigt som kurserna vanligtvis börjar i slutet av augusti. Om den här personen alltså blir antagen till den sökta utbildningen, har denne med andra ord drygt två månader på sig att hitta en bostad i Stockholm. Och det är ju som ni anar lättare sagt än gjort.

För en inflyttad gäller nämligen följande:

• Personen har ingen kötid i de kommunala eller privata bostadsköerna i den här staden, så på grund av den extrema bostadsbristen i Stockholm kommer det dröja ett par år innan det kan bli aktuellt med en hyresrätt eller ens en studentbostad. Vi andra har kanske hunnit stå i något år i alla fall innan det är dags att flytta hemifrån, även om det inte brukar hjälpa så överdrivet mycket det heller. Inte när hälften av alla unga mellan 20 och 27 år i Stockholms län saknar en egen bostad, eftersom få hyresrätter byggs och desto fler ombildas till bostadsrätter. Under åren 2006 – 2010 byggdes till exempel 6 000 nya hyresrätter i Stockholms stad, samtidigt som 22 000 blev bostadsrätter. Inte det smartaste man kan göra när unga stockholmare skriker efter lägenheter de har råd att efterfråga.

• Köpa en bostad brukar inte direkt vara ett alternativ för varken timmisen eller studenten. För att kunna köpa en bostadsrätt i Stockholm krävs inte bara ett lånelöfte från en bank om minst en miljon kronor, vilket sällan ges till en student som har studiemedel som främsta inkomst. Det finns dessutom ett bolånetak som gör att man måste gå in med en kontantinsats på 15 procent. Har man föräldrar som har möjlighet att gå i borgen för ett lån till en bostadsrätt, så måste de ändå kunna hosta upp en insats på minst 150 000 kronor.

• Om du är inflyttad brukar föräldrarna dessutom bo kvar på hemorten, vilket innebär att det gamla barndomsrummet inte är ett alternativ att falla tillbaka på. Vi andra kan i allra värsta fall svälja skammen och flytta hem igen.

Ett taskigt utgångsläge, med andra ord. Den inflyttade norrlänningen kommer att få göra som de flesta andra i samma ålder i den här staden, det vill säga hyra i andra hand. Det innebär att man hyr av en privatperson som i sin tur har ett förstahandskontrakt med ett bostadsbolag, eller som själv äger bostadsrätten och hyr ut den som hyresrätt. Har man tur kan man bo i sin andrahandslägenhet ett tag, men ofta är det tillfälliga kontrakt som kan sägas upp med kort varsel om den man hyr av plötsligt bestämmer sig för att sälja lägenheten eller gör slut med flickvännen som denne har prövat att ha ett samboförhållande med.

citat_blocketOch eftersom ingen av kommunerna i Stockholms län har någon kommunal förmedling av andrahandslägenheter, är det bara att vända sig till annonssajten Blocket där det varken sker en kontroll av hyror eller hyresvillkor. Där kommer troligen studenten att få kontakt med folk som försöker hyra ut lägenheter på adresser som inte går att hitta på Eniro eller som vill ha tusentals kronor insatta på skumma konton innan man ens har fått se lägenheten. Men har norrlänningen tur, dyker det upp en lägenhet som faktiskt existerar på riktigt innan den nya utbildningen har hunnit starta. I annat fall är personen tvungen att göra som så många andra som vill flytta till Stockholm för att plugga – tacka nej till utbildningsplatsen eftersom man inte hitta någonstans att bo.

Om den här personen väl har fått tag på en lägenhet att hyra i andra hand, så kommer den med största sannolikhet ha en mycket högre hyra än lägenheterna på förstahandsmarknaden. Enligt nätverket jagvillhabostad.nu ligger hyrorna på andrahandsmarknaden nämligen i genomsnitt 40 procent högre än på förstahandsmarknaden. Inte för att man egentligen får sätta vilka hyror man vill på andrahandsmarknaden, hyr du en hyresrätt i andra hand ska du enligt Hyreslagen betala lika mycket som personen som står på kontraktet själv skulle ha betalat varje månad. Och hyr du en bostadsrätt i andra hand, så ska du betala efter vad liknande lägenheter som är upplåtna med hyresrätt kostar varje månad.

Det här är det dock en hel del andrahandsuthyrare som helt enkelt struntar i. Antingen har man inte koll på reglerna, eller så tänker man att man ska tjäna sig en hacka på att det är ont om bostäder. För visst finns det pengar att tjäna på att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Säg att den här norrlänningen betalar 7 000 kronor i månaden för en etta som dykt upp på Blocket, vilket inte på något sätt är en ovanligt hög siffra i det här sammanhanget. Om personen som står på kontraktet samtidigt betalar 4 500 kronor i hyra för lägenheten, innebär det att denne kommer göra en ren vinst om 2 500 kronor i månaden på att hyra ut den i andra hand. Det är alltså 30 000 kronor per år. Eller 60 000 på två år. Eller 90 000 på tre år. Ja, ni hajar. Mycket pengar, som dessutom ofta kommer från en inflyttad students futtiga studiemedel.

Ofta inser man inte att man betalar för mycket för sitt andrahandskontrakt förrän efter ett par månader. Den här studenten kanske småpratar med grannarna i trappen och får reda på att de betalar flera tusen mindre i månaden för en lika stor lägenhet, eller råkar öppna ett brev adresserat till hyres-värden som innehåller en hyresavi. I det läget biter de flesta ihop och fortsätter betala. Man måste ju ha ett alternativt boende om man ska sätta igång och bråka med sin hyresvärd. Eller så känner man att man inte kan bråka med värden överhuvudtaget. Det kanske är en kompis kompis, eller flickväns bekants storasyster man hyr av. De drar man rätt ogärna till Hyresnämnden.

Men säg att just den här norrlänningen inte finner sig i att bli blåst av sin hyresvärd, utan vänder sig till Hyresgästföreningen region Stockholm för att få den kostnadsfria juridiska hjälp de erbjuder sina medlemmar. Och tillsammans med föreningens advokater bestämmer sig för att dra frågan till Hyresnämnden, där de allra flesta andrahandshyresgäster också får rätt när hyror prövas.

Vad händer då om de faktiskt vinner i nämnden? Enligt de gamla reglerna, skulle andrahandshyresvärden ha varit tvungen att betala tillbaka den överhyra som tagits ut under tiden som lägenheten hyrts ut, med ett tak på tolv månadshyror. Om norrlänningen i det här exemplet hade hunnit bo i lägenheten i sex månader, skulle således andrahandshyresvärden blivit skyldig att betala tillbaka 15 000 kronor. Men med Alliansens nya förslag, kommer en vinst i Hyresnämnden enbart innebära att hyresvärden är tvungen att sänka hyran. I fortsättningen ska norrlänningen bara betala 4 500 kronor i månaden, istället för de 7 000 som lägenheten kostade innan prövningen i nämnden.

Slutet gott, allting gott. Eller?

För vad tror du händer efter att Hyresnämnden meddelat sitt beslut om att andrahandsuthyraren tagit ut en överhyra med de nya reglerna? Fundera en stund över vilket av följande två alternativ som är mest troligt.

a) Hyresvärden säger ”nejmen så tokigt”, sänker hyran och det fortsätter vara toppenfin stämning mellan norrlänningen och värden. Det är alltså bara att fortsätta leva lycklig i lägenheten i alla sina dagar.

b) Hyresvärden blir fett sur. Några veckor senare kommer det ett mail om ”förändrade levnadsvillkor”. En månad senare står norrlänningen utan bostad, och utan en spänn i kompensation trots att Hyresnämnden kommit fram till att denne under alla dessa månader betalat alldeles för mycket i hyra.

Ja, just det.citat_andrahandsmarknaden

Idag fungerar retroaktiviteten som en avskräckande faktor. Den person som överväger att ta ut en andrahandshyra som ligger över de förhandlade hyrorna på förstahandsmarknaden, vet också med sig att denne riskerar att bli dragen till Hyresnämnden och bli återbetalningsskyldig. Retroaktiviteten gör helt enkelt att det finns en påföljd för den som åker fast för att ha hyrt ut en andrahandslägenhet till en ockerhyra.

Men med Alliansens nya förslag, händer det inte särskilt mycket alls även om Hyresnämnden skulle komma fram till att hyran är alldeles för hög. Den andrahandshyresgäst som ser till att få sin hyra prövad, riskerar istället att sägas upp av sin värd utan någon som helst kompensation. Därmed blir det fritt fram för hyresvärden att hitta någon annan som är beredd att hyra till den gamla hyran på 7 000 kronor, som i exemplet ovan. Det kan till exempel vara en inflyttad värmlänning som blir nästa andrahandshyresgäst. Och skulle den personen gå till nämnden och få rätt, så är det bara för hyresvärden att hitta en inflyttad skåning. Och så vidare.

Men ännu troligare är att folk kommer sluta att vända sig till Hyresnämnden, eftersom att inser att risken för alternativ b är överhängande. En motsvarande hyresvärd som i historien ovan kan alltså fortsätta hyra ut sin lägenhet och tjäna in 30 000 kronor per år genom att fortsätta hyra till inflyttade studenter eller andra bostadslösa unga vuxna. I praktiken innebär de nya reglerna att det i framtiden kommer vara fritt fram att sätta ockerhyror på andrahandsmarknaden, vilket till och med får Caroline Stegman, som är ordförande för Bostadsrättsägarna, att i en intervju med tidningen Hem & Hyra ställa sig kritisk till förslaget.

Om det hade varit så att den sittande regeringen samtidigt hade fört en offensiv politik för ökad nyproduktion av hyresrätter med rimliga hyror, så hade förslaget om avskaffad retroaktivitet ”bara” varit ett väldigt kasst förslag. Men nu finns det inte ens en politik för att det ska byggas några sådana bostäder. Regeringens bostadspolitik har hittills istället gått ut på att på olika sätt öka andrahandsuthyrningen, utan att lägga några som helst förslag som skulle öka tryggheten för den som faktiskt hyr. I det ljuset är inte det här bara ett kasst förslag.

Ursäkta språket, men det gör att det är helt åt helvete.

Lämna en kommentar

Filed under Artiklar

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s